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洪湖市人民政府关于规范中心城区改变土地用途管理暂行办法(征求意见稿)
【发布时间:2018-07-26】 【阅读次数:】【我要打印】【关闭

各城区办事处、市政府有关部门:

为进一步加强土地市场建设,强化国有土地的用途管制,规范用地行为,合理优化配置土地资源,有效解决我市中心城区部分用地单位因企业改制安置职工、企业转型、城市规划调整、进城进园等原因申请改变土地用途,特别是将工业用途变更为商业、商品房开发等经营性用地的报批问题,确保政府土地收益不流失,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、及其实施条例、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》、《湖北省土地管理实施办法》等法律法规,经2018年第  次政府常务会议同意,制定如下暂行办法:

一、严格计划管理,控制供应总量

本办法所称改变土地用途是指居住用地、工业用地、教育用地、科技用地、文化用地、卫生用地、体育用地、商业用地、旅游用地、娱乐用地、综合或者其他用地用途相互发生改变的行为。

用地单位或个人需要改变现有土地用途,须向国土资源管理部门(以下简称“国土部门”)提出申请,并由国土部门在符合土地利用总体规划、城市总体规划的前提下,草拟土地供应计划,报市政府批准后发布执行。

洪湖市中心城区经营性用地原则上每年控制在------亩以内。

二、严格收购储备,规范土地市场

(一)本着应收尽收的原则,土地储备中心负责城区需要改变用途的土地收购工作。对土地储备中心认定不宜收购的土地,可由原土地使用者直接委托土地储备中心公开处置。

(二)收购方案报批。收购方将原土地使用者的收购申请、经协商拟定的收购协议、可行性分析报告等相关资料上报国土部门,由国土部门签署初审意见,报分管市领导审批后予以实施。

(三)补偿标准的确定。由市土地储备中心委托具备评估资质的评估机构,按照土地利用现状、原批准的土地用途以及房屋类型进行综合评估;或由市政府组织召开专题会议协商后以会议纪要的形式确定。

三、严格交易程序,规范交易行为

(一)处置方式

根据《物权法》、国土资源部39号令以及相关的规定,划拨土地、出让土地使用权,土地用途改变为工业和经营性用地必须采取招标拍卖挂牌的方式公开出让。

(二)前置条件

1、产权清晰。对涉及改变土地性质、用途的土地使用权、房屋所有权,必须与相邻宗地无权属纠纷,已抵押或查封的必须要依法解除抵押或查封,才能进入出让程序。

2.、二清场拆迁。涉及拆迁和搬迁的,必须由原单位妥善安置,如拆迁或搬迁对象有异议或产生群众性上访事件的,不得进入土地出让程序。

3、现场勘测。国土部门自接到用地者申请后,应当在十五个工作日内,联系国土、规划、房产共同完成勘测。

4、规划许可。必须由规划部门出具改变性质、用途后土地的《规划许可》或《规划设计条件》。

(三)处置程序

1、市国土资源部门根据原土地使用者提出改变土地用途的申请。依据年度供应计划审核后,报市政府审批。

2、部门配合。各有关部门要根据各自职责,做好资产处置、房产评估、土地评估、出让金结算等工作。市国土资源部门负责进行现场勘测、评估,确定土地资产量;涉及到国有资产处置的,由市国资委审核批复;涉及土地上有房产的,由房产评估部门出具评估报告,进行清产核资;市财政部门负责做好土地出让金收缴及结算工作。

3、根据原土地使用者提供相关资料和土地、房产部门确定的评估结果,确定补偿标准。

4、原土地使用者与市土地储备中心签订收购协议后,市国土资源局同时按程序收回原土地使用者的土地使用权。不宜收购的与市土地储备中心签订《委托处置协议》。

5、拟定改变土地用途的出让方案报市政府同意后,依法进入招拍挂程序。

6、受让人与市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》,并负责将土地出让总价款全额上缴财政。

7、办理用地审批手续,依法登记,颁发不动产证。

四、严格土地出让收支管理,确保政府收益不流失

(一)政府土地收益是指土地出让总价款减去土地、房屋使用权补偿及‘三通一平’前期费用等收购储备成本后的余额。出让总价款全额上缴国库,再由财政部门按照程序拨付相关土地收储成本。

(二)确定改变土地用途的政府收益

1、 政府收购储备的土地改变土地用途,公开出让后扣除收储成本,剩余部分为政府收益。

2、委托处置的土地,原土地用途为工业用地的,土地成交价减去土地收储成本,再减去不同土地用途基准地价差额的剩余部分,40%列入成本返还给原土地使用者,60%为政府收益。

3、委托处置的土地,原土地用途为非工业用地的,土地成交价60%列入成本返还给原土地使用者,40%为政府收益。

(三)国土部门、财政部门要相互配合,共同做好改变土地用途后土地出让收入的结算工作。

改变土地用途的土地出让价款全额上缴国库,财政部门直接将收购成本拨付市土地储备中心,委托处置的直接拨付原土地使用者,及时结算相关费用。土地成交后,国土资源部门负责土地收购费用、‘三通一平’前期开发及业务费的核算,并填写“国有土地使用权出让收入结算审批表”,经国土、财政会签后报市政府审批;财政部门负责政府土地净收益及其他各项费用的结算。

乡镇改变土地用途的管理参照本办法执行。

本办法有效期二年。



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